Manutenzione ordinaria e straordinaria: le differenze e chi deve occuparsene

Nel contesto della gestione di un immobile, la distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria non è solo una questione terminologica ma ha importanti implicazioni pratiche e legali, soprattutto nei rapporti tra locatore e conduttore. Comprendere in modo chiaro la natura di un intervento di manutenzione significa evitare fraintendimenti, tutelare i propri diritti e adempiere correttamente ai propri doveri, che si tratti del locatore o dell’affittuario.

Il senso della manutenzione ordinaria: cura e prevenzione nel quotidiano

Prima di tutto è importante fare un po’ di chiarezza. Si definisce ordinaria la manutenzione che si rende necessaria per conservare l’efficienza, la funzionalità e il decoro degli impianti e delle parti dell’abitazione soggette a usura naturale o al semplice trascorrere del tempo. Sono interventi che non modificano né migliorano la struttura originaria dell’immobile ma si limitano a mantenerla in uno stato di utilizzo sicuro e decoroso.

La sostituzione di una guarnizione del rubinetto, la pulizia periodica della caldaia, la verniciatura di ringhiere e infissi o la riparazione di una tapparella danneggiata rientrano in questa categoria. Si tratta, in generale, di operazioni a carico dell’inquilino, il quale ha il dovere di conservare in buono stato l’alloggio ricevuto in locazione. Va tuttavia considerato che la legge e i contratti di locazione possono prevedere eccezioni, ad esempio in caso di usura non riconducibile all’utilizzo diretto del conduttore.

Anche la manutenzione degli impianti interni — salvo guasti strutturali — ricade sotto questa voce. È il caso, ad esempio, del controllo periodico del condizionatore o della pulizia del filtro della cappa della cucina: piccoli gesti che rientrano nell’ordinaria diligenza domestica.

Quando l’intervento diventa straordinario: riparare, sostituire, innovare

Di contro, si parla di manutenzione straordinaria quando l’intervento implica una modifica sostanziale dell’immobile o degli impianti principali, o quando si tratta di porre rimedio a un evento imprevisto, spesso di natura tecnica o strutturale, che richiede lavori complessi, con costi elevati e talvolta con obbligo di autorizzazioni.

Sono esempi emblematici di manutenzione straordinaria la sostituzione della caldaia centralizzata, lavori al tetto o la ristrutturazione dell’impianto idraulico, così come l’adeguamento dell’impianto elettrico alle normative di sicurezza. In tali casi, le spese competono al proprietario, che ha il dovere di mantenere l’immobile in condizioni tali da poter essere abitato in sicurezza e senza pregiudizi per la salute.

Un ambito sempre più rilevante è quello della manutenzione degli impianti energetici di nuova generazione, come ad esempio i pannelli solari. La crescente diffusione del fotovoltaico ha aperto interrogativi precisi su chi debba occuparsi della loro manutenzione. In generale, trattandosi di impianti strutturali, la responsabilità ricade sul proprietario. 

Tuttavia, nel caso in cui l’immobile sia dato in locazione, può essere utile chiarire contrattualmente chi debba occuparsi del monitoraggio e della pulizia ordinaria, poiché in alcuni casi si tratta di attività gestibili anche da un conduttore. Per approfondire il tema della manutenzione degli impianti fotovoltaici è possibile consultare questo articolo di VIVI energia nel quale, tra gli altri dettagli, si chiarisce anche quando si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria per tali impianti.

Il criterio della destinazione e la buona fede contrattuale

La linea di demarcazione tra ordinaria e straordinaria manutenzione non è sempre netta e dipende spesso dalla finalità dell’intervento. In linea generale, si considera ordinario ciò che serve a conservare lo stato di fatto, mentre diventa straordinario tutto ciò che serve a rinnovare, ripristinare o adeguare. Il Codice Civile, pur non offrendo un elenco esaustivo, fornisce indicazioni di principio che vanno integrate con la prassi e con gli accordi stipulati tra le parti.

È fondamentale, a tal proposito, che ogni contratto di locazione indichi chiaramente quali siano le responsabilità del locatore e del conduttore, specialmente nei casi più ambigui. La buona fede contrattuale impone di considerare non solo l’aspetto tecnico, ma anche l’utilità pratica e la possibilità concreta per ciascuna parte di adempiere ai propri obblighi.